劣币驱逐良币是一条经济法则，也称格雷欣法则，意在双本位货币制度的情况下，两种货币同时流通时，如果其中之一发生贬值，其实际价值相对低于另一种货币的价值，实际价值高于法定价值的“良币”将被普遍收藏起来，逐步从市场上消失，最终被驱逐出流通领域，实际价值低于法定价值的“劣币”将在市场上泛滥成灾, 导致货币流通不稳定。

这种现象在现实生活中也比比皆是。譬如说，平日乘公共汽车或地铁上下班，规矩排队者总是被挤得东倒西歪，几趟车也上不去，而不守秩序的人倒常常能够捷足先登，争得座位或抢得时间。最后遵守秩序排队上车的人越来越少，车辆一来，众人都争先恐后，搞得每次乘车如同打仗，苦不堪言，这也是“劣币驱逐良币”现象。

那么，在目前与群众生活最为密切的物业管理市场中，是否存在这种现象呢？答案是肯定的。

一、主要现象

假如把物业服务企业按照优劣简单分为两类，一类是优秀的企业，一类是较差的企业。优秀的企业有健全的企业管理制度，完善的服务标准，精准的成本效益分析，良好的社会责任。较差的物业服务企业，企业制度不健全，没有明确的服务标准，服务报价全靠估计，遇到问题一般采取躲闪的方式来解决。

上述两类物业服务企业在同一项目承接过程中，作为业主，在比较优秀物业服务企业和较差物业服务企业的签约条件时，往往会选择较差的物业服务企业进行服务。让其做出决定的主要原因就是价格，对于无形的服务差距，在选择的时候，由于无法以量的形式进行对比判断，或者在双方承诺的服务标准一致时，无法看到内在的区别，最后只能以最直接的价格作为决定的依据。单靠价格决定的后果就是较差的物业服务企业，往往能够在竞争中获得项目的管理权，实施物业服务较好的物业服务企业在竞争中败于对手，出现物业管理市场中的劣币驱逐良币现象。

二、管理后果

物业管理市场中的劣币驱逐良币现象，导致物业小区在选聘物业服务企业的过程中，优秀的物业服务企业在承接竞争中处于不利的地位，在二手小区（前期物业服务企业退出后）和业主大会选聘物业时，表现的更为突出，天花乱坠的承诺和低标准的物业服务费用，更能打动业主的心。但是有的业主反映，我们小区物业服务公司已经更换了五六家了，一家不如一家，服务越来越差。物业服务公司的反映是，业主的缴费率越来越低，收入入不敷出，没有办法保证服务的水平和质量。管理问题突出表现在: 一是业主缴费率越来越低；二是物业服务标准越来越低；三是公共设施设备维护越来越少；四是员工素质越来越低，配置的人员越来越少；五是侵占公共利益越来越多；六是业主与物业服务企业的矛盾越来越突出。

三、市场影响

格雷欣法则在物业管理市场中的表现，对物业管理市场的发展有着很多不利的影响，突出表现在一是增加了提升整体物业服务水平的难度。建设和谐社区，幸福小区，离不开良好的物业管理服务。但是由于物业管理市场中存在劣币驱逐良币现象，导致服务好的企业缺乏拓展服务项目的意愿，随着业主委员会成立比例的提高，优质物业服务企业提供服务小区的比例可能会逐步下降。二是损害了公平竞争的市场原则。市场经济中公平竞争是主要原则之一，但是在物业管理市场中，由于部分较差物业服务企业的存在，出于急于拓展项目的需要，在市场竞争中往往不注重遵守市场规律，靠低价低质取胜。三是让业主对物业服务质价相符的原则产生动摇。物业服务行业应当遵循的主要原则是质价相符，同样的收费标准对应相同的服务水平，物业服务企业的恶性竞争导致企业高承诺低收费，使业主对按照质价相符原则提供服务的物业服务企业产生质疑。四是提高了物业管理区域内共用设施设备的使用养护成本。高承诺低收费导致的后果就是企业不按照维护养护行业标准进行设施设备的养护维护，从而达到节约成本的目的，养护维护不到位进而会导致设施设备的提前老化、大修，更新时间提前，增加了设施设备更新和养护成本。五是侵害业主公共权益行为的现象越来越多。堤内损失堤外补，低报价接管的项目，当收费不能满足其成本开支的时候，或者为了赚取额外利润的时候，物业服务企业就会利用业主公共部位场地进行经营，如电梯广告、社区商业、园区广告等等。六是不利于房屋的保值增值。良好的物业管理对物业的保值增值有着很大的作用，在我市一个典型的例子就是隔一条马路，两层的二手房价每平方米单价相差 1000 多元，房子是同时期同一开发商盖的房子，不同的就是两个小区的物业管理不一样，一个是坚持用一个物业服务公司，一个是平均2 年左右更换一家物业公司。

四、监管对策

在市场机制处理不好市场问题的时候，会出现“市场失灵”的情况，这时候就需要监管部门介入，介入的方式有多样，但应仍以通过市场监管的方式来实现，不宜管的过多过细。对于物业管理市场中出现的劣币驱除良币现象，可以采取以下措施：一是加强宣传，提高业主对物业服务的认识程度，认识到低价竞争可能带来的危害，要宣传眼前小利益与长远大利益的关系。同时要提高物业服务企业公平竞争的意识，培育公平竞争的市场环境。二是尽快培育第三方评估市场。针对服务成本测算和服务标准监督建立第三方评估市场，供业主和物业服务企业选择使用，扩大信息沟通渠道，解决以往主要信息由物业服务企业掌握导致的信息不对称问题，对于明显低于市场成本的报价行为，及时给予业主提醒。三是提高物业服务企业管理水平，从人员构成、制度建设等方面提高标准，提高企业适应现代服务业要求的能力，从公司制度上建立起一种公平竞争的管理理念。四是提高物业服务企业的违约成本，可以建立履约保证金制度，对于高承诺低服务的企业要收取履约保证金，没有达到承诺的服务标准，扣除一定比例的保证金作为补偿。五是加强物业服务市场的监管。发现物业服务企业违反法律法规的情况，及时处理，形成监管的高压态势，打消那些想通过侵占业主公共利益弥补或赚取利润的念头，通过日常监管、信用体系等手段，把扰乱市场秩序的“劣币”驱除市场。