物业服务企业与其在物业接管后花大量的人力物力去搞节能改造，不如利用前期介入的机会，在项目的开发建设阶段就提前介入，从建筑方案报批、规划设计、工程施工及对材料、设施设备的选择上，就节能减排提出合理化建议，这样既能从源头上堵住漏洞，降低建筑能耗，同时又能让物业服务企业在后期管理阶段，减少投入实现低成本运营。

房地产开发过程中普遍存在的节能问题。目前，房地产开发商在物业开发过程中，在建筑节能、环保等方面普遍存在着诸多的通病和问题：一是在项目的营销策划阶段，开发商往往以零耗能、自然生态循环之类的节能、环保为主题对外销售宣传，但是很多物业只是采用单种节能技术或设备，没有进行整体的配套设计，并不能起到真正的节能或实现综合的节能效益。二是在建筑总体规划时，市政配套和主体建筑设计脱节，造成设备机房选址和室外管线设计布局不尽合理。三是空调冷冻机组、供水系统选配不合理，未能使大中小设备搭配，大马拉小车。四是共用设备、公共区域能源计量器具设计不到位，公共区域设计照度和实际使用存在很大差异，未考虑节能需要设计分路控制。五是门窗设计时考虑形式、成本及美观较多，考虑节能较少。

物业服务公司在前期介入阶段可作的节能工作。针对上述建筑节能方面的通病和问题，物业服务公司可以通过有效的前期介入，从节能角度出发，向开发商提供使用需求、功能组合等方面的专业建议，使其在能源利用上更充分合理，满足管理与使用者的需求，进而既提升所建物业的品质和综合价值，又使建筑运行实现节能降耗。

给水系统的设计。设计单位对水泵功率的设计一般都是按预计量平均配置，但实际上由于交房后客户是陆续入住，用水不均衡，平均配置达不到好的节能效果。某一个高层写字楼项目原生活给水泵设计为中区 2 台 11KW 水泵，高区 2 台 15KW 水泵。通过考察发现，中高区的水泵功率相对较大，当用水量较小时就会频繁启动，造成耗能和水泵老化加速。为此提出两种方案供开发商参考：方案 1：将原设计中区的 2 台 11KW水泵改为 3 台 7.5KW 水泵，高区的 2 台15KW 水泵改为 3 台 11KW 水泵，并在中高区各加 1 个气压罐，当用水量较小时可由气压罐直接供水，不直接启动水泵。方案 2：原设计机组不变，各增加一组小功率的稳压泵系统，当用水量较小时由稳压泵供水，不直接启动大功率水泵。对于这个建议，开发商和设计单位比较重视，通过讨论，最终选择了方案 1。该项目在后来的实际运行中，上述设计变更后，确实取得了较好的节能效果。

空调系统的设计。空调系统是写字楼用电“大户”，但在实际设计中，设计单位往往忽视机组适当“大小搭配”可以实现很好的节能效果。如某超高层写字楼原设计为 5 台 1200RT 机组，经过调查，建议改为 4 台 1200RT，1 台 600RT，2台 300RT 的机组，以便于系统在低负荷下使用；风机、水泵、主机等均采用变频控制；同时增加水源热泵系统，解决办公楼层内需 24 小时恒温空调的用户需求。通过测算，设计优化后，在写字楼实际使用率低于 30%时，空调系统可实现节能超过 50%。

公共照明系统设计。公共照明系统相对空调系统、给水系统用电量较少，是设计中较容易忽视节能考量的方面。照明节能的要点, 在于不使用照明设备, 或者使用很少的能耗, 得到需要的照度及其均匀的照度分布状态。总之, 要求得到合理的采光和照明。采取的主要节能途径有如下几种：设计时提高所有建筑部位(包括开口部位在内)及室内的所有物体的光反射系数, 可以有效地控制光的损失。也可以把所有扩散性的反射面，都作成白色而使照度均匀分布。设计时注意建筑部位的朝向, 以便能够接受到日照, 充分利用太阳照射和天空光。 在途中有反射时, 要考虑到反射面的面积和反射系数，以及反射方向等条件。 另外利用天窗、照亮室内顶棚、扩散照在窗上的阳光、利用上层的光亮也是照明节能的途径。采用高光效光源及灯具，尽量使用节能灯，提高照明设备的效率；地下车库照明采用两回路间隔布置，可根据车库的车流情况调整亮度，达到节能的目的；小区路灯尽量使用直接照射式采光（光源直接照射到地面）；根据不同亮度的要求, 可以采用整体照明和局部照明结合的方法。某小区一期设计的路灯是暖光式的，采用 8W 的节能灯，光源先照射在路灯的顶棚上，再反射到地面上，这样产生的光线柔和，但照明亮度小，客户普遍反映夜间路灯过暗。通过调查后，建议项目二期路灯头改成直接照射式采光，这样照明亮度大，采用 5W 的节能灯就可以达到较好的夜间照明需求。既可以满足客户夜间照明需求，也利于营造较舒适、温暖的小区氛围，更能减少小区公共路灯照明用电 30%以上。

景观水系设计。某物业在管项目中有一个 17 万平方米左右的住宅小区，配有游泳池和景观水系，水面面积达四千多平方米。水系虽然美丽，但在日常管理中，为保证较好的水质，控制蚊虫孳生，平均每月水处理、水池清洗等用水量需达三千多吨。因此，在此后其它项目的前期介入中，针对水系，我们都会向开发商算算日后维护管理的账，在景观设计前就向设计单位提出设计要求：在保证整体景观的前提下，水系尽量少；合理配置水循环系统；有游泳池的，充分考虑废水利用；多载花草树木，少做水池景观；在地下车库建雨水收集池；空调的冷凝水可以聚集起来浇花草树木；这样可以有效地降低后期的维护成本，减少物业服务企业的开支。水电计量表具配置 。水系统的跑、冒、滴、漏和电系统的线损、铜损、铁损等，也是项目日常损耗较大的部分，需在前期尽可能优化设计，以利于在后期有效控制损耗。为此，在进行项目的前期介入时，均要认真核对各项水电计量表具的配置，向开发商提出电梯、空调、水泵、室外照明、楼道照明、保洁用水、绿化用水等计量表具合理设计的位置、数量和表具要求，以便后期物业服务公司可以进行科学地分类计量核算和监控，及时发现跑冒滴漏或线损过高等问题，并能较好地判断出问题产生的位置，以便及时有效地解决。

门窗的绝热设计。窗的结构形式常采用以下 3 种方法: 一是利用双层窗玻璃, 在寒冷地区可以设置三层窗；二是利用能反射红外线的玻璃或利用贴有能反射红外线的合成树脂薄膜的玻璃；三是利用上述二者的复合形式。同时应合理选择窗内材料, 在既需采暖又需制冷的地区, 原则上宜选用以吸热玻璃、热反射玻璃为原料制成的中空玻璃。在目前的经济条件下, 应努力发展和推广在普通玻璃上贴隔热膜的做法, 以代替节能玻璃的使用。在密封材料上，应改变目前在同一密封部位，仅采用单一材料进行密封的做法, 应采用在性能上互为补充的多种密封材料在同一部位进行密封, 则接缝具有更好的综合性能。并应逐步推广采用三级密封方式。

前期施工现场跟进。在工程施工阶段物业公司要安排专业人员进入施工现场，运用专业知识、管理经验，积极为业主提供合理化建议，从原材料选材、节能设施的应用、设施设备的配置、重要设备的调试验收等方面，均可实现优化，实现国家规范要求之外更好的节能效果。另外，从便于后期维护出发对设施设备的安装等提出合理化建议。同时掌握第一手资料，协助业主进行相关项目施工的验收及后期整改监督等，既能帮助业主监督施工中存在的问题，又可了解各系统隐蔽工程的情况，为日后的物业设备管理运行工作打下坚实的基础。如某项目在前期的施工跟进中，物业公司就对所有设备逐个建档，收集各相关的图纸、说明等，重要设备建立了登记卡，详细记录了设备的相关技术参数、生产厂商、出厂时间等内容。日常设备管理以设备卡片、台帐为基础，通过卡片可以明确设备的运行时间，维修、保养情况，为日常维修快捷、及时提供保障。

一个建筑项目中，只要认真推敲，节能减排、绿色环保，不仅是造福子孙后代的百年大计，也是关系到物业服务企业后期运行维护成本的大事。因此，物业服务企业要通过前期介入，不断将自己在日常物业管理中积累的的经验教训，优化运用到新项目的前期设计中，以实现“前期介入创造价值”的理念，为企业后期的低成本运营奠定基础。

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