法国政府规定房地产商在商品房出售前必须为自己的楼盘"配备"一个物业服务公司，他们对物业服务公司的选择是随机性的，标准通常就是"就近"或"口碑好"。新开发的楼盘业主基本入住后，物业服务公司开始运作，而房地产商从此与物业服务公司"两不相干"。

宁可错过约会，也要参加的业主大会

通常情况下，百分之九十以上的业主入住三个月后，物业服务公司便以召集人的身份向所有业主发出信函，通知召开业主大会。会议通常在物业服务公司总部举行，有时也选择在其他处所。住户因故不能出席，可指定他人代其行使投票权，但必须事先向物业服务公司邮寄授权书，指明由某人在该次业主大会上全权代表他的利益。由于业主大会关乎切身利益，住户往往宁可错过"约会"，也要亲自参加。在法国人的眼里，业主大会既是物业管理监督会，又是左邻右舍相互认识、增强感情的碰头会，所以他们都积极参加。

按照法国物业管理法规，业主大会的第一项议题是选举业主大会主席和副主席，以便主持此后的业主大会。主席和副主席必须是业主，人选往往是来自热心业主的毛遂自荐而产生，并由全体与会者举手通过。主席根据物业服务公司事先准备的会议议程表掌握会议进程，并负责维持会场秩序。

许多法国人认为，业主大会是民主制度在百姓日常生活中的最佳体现——大会犹如一个微缩议会，主席在主持会议时不乏议长的派头，业主则在体验"民间议员"滋味的同时牢牢地将物业管理权掌握在自己手中。

大会的第二项议程是由物业服务公司主管介绍情况，并向大会提交物业管理合同及年度预算。内容大体分为两个部分：一是新楼区业主当年的物业开支预算;二是老楼区业主上一年的物业开支、房屋维护中存在的问题、业主就相关问题提出的书面建议以及物业服务公司未来年度的开支计划。

物业主管讲话结束后，会议进入第三项议程：业主就存在的问题自由发言。大到房屋结构出现的问题，小到看楼人(物业服务企业聘请的工作人员)态度不好，业主无所不谈。业主可以对物业服务公司的管理提出批评，可以要求删减某项物业设施，也可以对今后的物业管理提出合理化建议，甚至可以要求更换物业负责人。法国人的这种"苛刻"，造就了"一切为了业主利益"的物业管理模式。

自由讨论结束后，大会进入表决程序。表决内容包括是否同意物业服务公司的述职报告、是否接受物业服务公司的合同，是否同意物业年度预算、是否批准需要追加预算的新工程等。业主以举手方式表决，物业服务公司记录表决结果并执行相关决议。

关于业主表决是否有效的标准，法国物业管理界引入了"千分之一"这个概念。物业服务公司通常把一栋大楼的居住权分为一万份，楼内各个房间以居住面积为基础，根据楼层和朝向不同，拥有一定的"千分之一"数。就是说，某位业主的"千分之一"数越高，他的购房款交得越多，他所拥有的表决权也就越大。法国物业界的习惯做法是将所需表决问题分为3个层次，并有物业管理法规明确规定其评判标准：一般问题如增加小型维修项目，只需超过与会业主"千分之一"数的多数即可通过;重大问题如批准物业服务公司合同及预算，需要投票赞同者的"千分之一"数超过大楼总"千分之一"数的一半;特别重大问题如大量增加年度预算，则需投票赞同者数超过大楼总"千分之一"数的2/3。

业主大会的最后一项是选举产生"业主委员会"，这些委员将代表所有业主的利益，定期或不定期与物业服务公司沟通提出意见或建议。"业主委员会"成员的工作都是义务性质，并不收取佣金，但他们在金额不高的项目上有决定权，物业服务公司通常须执行"业主委员会"的决定。

第一次业主大会确定了管理物业的基本架构，此后类似的大会将每年举行一次。业主大会结束后，物业服务公司以邮寄文件的形式向所有住户传达会议结果，包括因故未参加会议的业主。当然，业主大会只是决定大楼物业管理的大政方针，而日常的物业管理则完全交由物业服务公司来处理，业务包括大楼主体维修、电梯维护、楼道清洁、设置门房、车库管理、倾倒垃圾、交纳除居住税外的各类捐税、代表业主向保险公司索取赔偿等，范围几乎包括与住房有关的各个方面。

物业费多退少补

物业服务公司根据业主大会通过的物业预算，按季度向业主收取物业费，每年的前3个季度均按该年度预算的1/4收取，最后1个季度则视全年物业支出情况多退少补。在收费方面，法国的物业服务公司并不按"平米标准"收费，而是以本年内干了多少工作以及随之消耗的人工费来计算。当然，物业服务公司大部分的收费项目都须在物业预算里列出，并经业主大会批准。法国政府对物业收费标准有一整套的管理方法，有专门机构不定期地检查物业服务公司的账目，禁止物业服务公司乱收费，更不允许物业服务公司搞欺诈活动，一经发现严惩不贷，甚至吊销营业执照。

物业的"生财之道"

在法国，大部分物业服务公司并不只靠收管理费赚钱，因有政府部门审查，管理费大多被作为工资支付给公司员工。物业服务公司真正的生财之道主要有两个：一是投资。由于大部分物业服务公司兼管多座大楼，所收取的大修基金以及每季度初收取的物业费总和数目惊人，这笔钱通常被投入到收益不高但风险很小的领域，以保证物业服务公司获得一笔稳定的收入。物业服务公司的这种做法，严格意义上讲属"非法挪用资金"，但法国政府基本上默认这一行为,也没有公布特别规定加以制止。二是房屋租赁中介收入。许多业主买房只是投资的一种手段，他们通常将房屋简单装修并通过物业服务公司出租，这样物业服务公司每月可以提取固定的手续费，这项收入属于物业服务公司的合法"外快"。

工资不高，待遇优厚的看楼人

近些年，为了减轻业主的管理费负担，法国实行在居民楼里设置看楼人的做法。愿意从事看楼人职业的人很多，他们采取个人申请、有关部门筛选、业主委员会讨论、物业服务公司同意的原则进行。住户每月交纳分摊金，物业服务公司支付看楼人的工资。看楼人的工资水平不高，可待遇相对优厚。比如，看楼人的住房只要每月交纳200欧元左右的暖气费，水电和电话费即免。看楼人可以休假，但休假前必须先提出申请，由物业服务公司找临时看楼人接替。看楼人的任务主要是清扫楼层通道和花园，处理垃圾以及分发信件。除了固定时间在办公室，看楼人都在楼里或地下室干活，如检查垃圾的分类情况，一旦出现混装，需要整理，否则垃圾车拒收。为了应急，业主大多将自己家的钥匙交给看楼人一把，因为看楼人都是本小区人，他们的道德操守有目共睹。

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