保安+保洁员=物业公司?
2011-01-23

 在建设国家中心城市的道路上,郑州正在飞驰,可是对于刚刚起步的物业管理行业来说,却似乎赶不速度,这样的原因很多。点都软件在郑州成立中部研发中心后,也对物业企业面临的困难感同身受,而这样的困扰物业的问题,也是很多内陆二三线城市的问题,今天借着一段对主管部门的访谈,来让大家对物业企业有所了解,物业绝对不是几个保安配上几个保洁。

 郑州市房管局副局长李全云介绍,郑州市物业管理行业起步较晚。因此,物业公司的现状是:物业公司数量增加快,质量提升慢。
 据悉,物业公司从高到低共有三个等级。“物业公司资质的认定主要看物业管理面积,物业管理专业人员的数量和质量等因素。”李全云说。
 根据记者的调查,郑州市大部分物业公司的经营模式是:几名保安和几名保洁员就组成了一个物业公司,缺乏专业的物业管理人员。物业公司的从业人员整体水平较低。
 “物业公司资质不提高,缺乏专业管理人员,水平自然难以提高。”郑州市物业协会的负责人说。
 物业费收缴率仅有七成
 “物业收费标准是郑州市物价局定的,已经十几年没变了。物业费低,物业公司经营还顾不住本。”在记者随机调查的10个小区中,有9个物业公司的负责人都这样说。
 郑州市物价局的负责人介绍,郑州市物业费共分五个等级,其中一级收费基准价为多层住宅每月每平方米0.38元,高层住宅每月每平方米1.10元。
 “政府指导价一直没变,物业公司的运营成本却不断上升。例如,物业管理企业的人力成本在总支出中的平均比例为60%,不断调高的最低工资标准,导致物业公司的用工成本不断上涨。”李全云介绍。
 一位业内人士说,物业公司逐渐走入一个怪圈,收费越低、服务越差;服务越差,越收不到物业费,影响了整个物业管理行业的水平提升。
 每况愈下的服务,增加了业主的不满,不少业主以服务不到位为由,拒付管理费。
 据了解,郑州市管理费平均收缴率仅为70%,物业管理费低收缴率,也严重影响了企业的生存和发展。
 建管不分物业公司难发展
 据悉,郑州市有九成的物业公司都是开发商成立的。这些物业公司在处理业主与开发商的纠纷时,不能以相对独立的第三方立场介入,无法化解矛盾,还会使矛盾升级。

 “建管不分,不仅导致物业纠纷增多,也阻碍了整个物业管理行业的发展。”郑州市物业协会的负责人说。

 “而这些物业公司,即使不盈利也有开发商揽着,不愿意从管理上谋求自身的发展。”李全云说。  

 据了解,成立了业主委员会的小区,可以通过召开业主大会,炒掉物业公司,重新聘请物业公司。但是郑州市大多数小区都没有成立业主委员会,小区难以摆脱这些物业公司。

 “郑州市正准备出台相关的办法,使开发商必须通过招投标来聘请物业公司。”李全云说。

 “实行‘建管’分离,让业主自由选择‘第三方’作为物业管理公司,能够从某种程度上有效缓解物业纠纷,促进物业管理市场的发展。 ”郑州市物业协会的负责人说。

 李全云说,只有解决了物业收费问题和物业公司依附于开发商的问题,物业公司才有可能扩大规模,提升资质。

     
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